成功大學電梯大樓  東區買屋 / 東區買房 - 東區成大四維新城明亮三房平車寓台南房屋買賣

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1868 萬 (含車位價)
參考單價：35.25 萬/坪
地址：台南市東區育樂街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：四維新城
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：53 坪 (不含車位面積)
主建物面積：33 坪
土地面積：14 坪
樓別/樓高： 3樓 / 8樓
屋齡：22 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1650 元/月
鄰近學校：博愛國小、台南一中、成功大學
鄰近公園：成大榕園、台南公園
生活機能：育樂商圈、遠東百貨
附近交通：台南火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 核心地段：位於台南東區，鄰近成大、一中及博愛國小，學區優勢明顯。 2. 生活機能：緊鄰育樂街商圈、遠東百貨，交通便捷（鄰近火車站），日常購物與通勤方便。 3. 戶數單純：一層四戶的電梯大樓，公設比低，社區環境較單純安静，隱私性佳。 4. 實用坪數：格局方正的大三房兩廳，室內空間寬敞，且交易包含車位（坡道平面式），增加使用價值。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老化：建成約 22 年，雖非老舊公寓但已接近中期，可能需留意管線維護或外牆整修需求。 2. 樓層優勢有限：3 樓屬於中低樓層，視野與採光可能不如高樓層，且隱私性稍弱。 3. 噪音潛在因素：鄰近育樂街商圈及火車站，繁忙時段可能有車流或人潮噪音干擾。 4. 社區設施：管理費每月 1650 元相對較低，可能意味著公共區域維護或硬體設備（如電梯、大廳）等級較普通。
機會 (Opportunities)	1. 裝潢潛力：因屋齡原因，室內空間可透過現代化裝修提升居住品質與美感。 2. 議價空間：房源標註提及價位可溝通，買家仍有爭取優惠價格的機會。 3. 投資/出租需求：鄰近大學與學校，若作為出租或為子女就學準備，租金收益或便利度穩定。 4. 持有成本：相較於 newer building 的社區管理費，此物件每月固定持有成本較低。
威脅 (Threats)	1. 老屋維修風險：22 年房產未來可能需提列大筆公共基金進行設備更新（如電梯、水管），潛在費用需評估。 2. 市場流動性：隨著房齡增長，同區域新建案競爭可能影響轉手速度與溢價能力。 3. 環境變數：火車站周邊若未來有交通管制或施工，可能短暫影響居住體驗。

物件評論

這是一筆值得納入深度評估的標的，特別適合「重視生活便利度」與「有子女教育需求」的家庭買家，或是尋求穩定收租的投資客。

主要購買理由如下：

地段優勢極高：位於台南人口流動性最強的大成生活圈與東區核心，學區（一中、成大）與交通（火車站）兼具，保值性與流通性較好。
坪效與附加價值：包含車位且一層四戶的低密度設計，在同等價位的舊有社區中難能可貴，居住空間感優於同地段高密度公寓。
價格彈性：標售資訊顯示價位可議價，加上屋齡因素，若預算允許進行簡單翻修，可獲得高於單價的實惠性。

建議在看屋前，務必確認社區近期是否有大筆公共基金提撥計畫，並詳細檢視水管與隔熱層等隱藏工程，以確保長期居住的安心度。

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